Le délai de recours contentieux de deux mois contre un permis de construire

Le délai de recours contentieux pour contester une autorisation d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable de travaux, permis de démolir) est de deux mois à compter du premier jour d'affichage de cette autorisation sur le terrain devant accueillir le projet de construction ou d'aménagement.

en effet, l’article R. 600-2 dispose :

« Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. »

 

L’affichage doit être conforme aux prescriptions de l’article R. 424-15 et A 424-15 et A 424-16 du Code de l'urbanisme.

 

« Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. »

 

L’article A. 424-15 du Code de l'urbanisme dispose également :

 

« L'affichage sur le terrain du permis de construire, d'aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l'affichage de la déclaration préalable, prévu par l'article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres ».

 

L’article A. 425-16 du Code de l'urbanisme dispose aussi :

 

« Le panneau prévu à l'article A. 424-1 (1) indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

1. a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
2. b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
3. c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
4. d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir».

 

Ainsi le permis doit être lisible depuis la voie publique ou depuis une voie privée ouverte à la circulation publique (CE 27 juillet 2015, req. n°370846).

Sur les mentions, il a été admis que n’empêchait pas de faire courir le délai de recours contentieux un panneau aux dimensions légèrement inférieures aux dimensions réglementaires (CE 26 mars 1980, req. n°9187), une omission de la date du permis si le numéro était affiché et donc permet la consultation du dossier (CE 23 mars 1979, req. n°3137, Comité du quartier Puech du teil Ouest), une erreur dans le numéro de permis, une omission de la surface de plancher autorisaée, une inexactitude sur la superficie du terrain ( CE 29 avril 1994, req. n°105924), une omission du nom du bénéficiaire dès lors que les autres mentions permettent d’identifier le bénéficiaire (CE 14 novembre 2003, req. n°254003, Ville de Nice).

 

S’agissant de la hauteur, l’absence de mention doit être regardée comme un affichage irrégulier et insusceptible de faire courrier le délai de recours (CE 16 février 1994, req. N°138207 Sté Northern télécom), mais encore faut-il que cette erreur soit substantielle (CE 6 juillet 2012, req. n°339883).

En effet, la jurisprudence apprécie de façon pragmatique les conséquences qu'il convient de tirer du caractère incomplet ou erroné des mentions figurant sur le panneau d'affichage.

Le juge s'interroge, en effet, sur la question de savoir si l'oubli ou l'erreur affecte un élément substantiel « portant sur la nature et la consistance de la construction projetée dont la connaissance est indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits et d'arrêter leur décision de former ou non un recours contre l'autorisation de construire ».

Ainsi, dans une affaire où « l'affichage sur le terrain comportait des indications précises permettant d'identifier le permis de construire en cause, notamment le nom du bénéficiaire, la date de sa délivrance, la nature des travaux, la surface hors œuvre nette et la hauteur du faîtage, et d'en prendre connaissance en mairie », le Conseil d'État a jugé que les circonstances « que le numéro du permis était erroné, qu'il n'était pas fait mention de la surface de plancher autorisée, et que la superficie du terrain était inexacte ne font pas obstacle à ce que cet affichage ait été suffisant pour faire courir à l'égard des tiers le délai de recours contentieux » (CE 29 avr. 1994, req. n^o 105924 , Lebon T.).

De même, il a été jugé que « l'affichage sur le terrain comportait des indications précises notamment le numéro du permis de construire, le nom du bénéficiaire, la mention de l'édification de 62 logements collectifs sociaux, la superficie du terrain, de 1 987 m², la superficie de plancher autorisée, de 4 499 m² de surface hors œuvre nette, la hauteur de la construction, de 18 mètres, permettant d'identifier le permis de construire en cause ; alors même que ce panneau n'a pas fait mention de la SHON existante de 511 m² à démolir, il comportait les indications permettant d'apprécier de façon suffisamment précise la nature et les caractéristiques du projet et d'en prendre connaissance en mairie ; dès lors, la double omission de la date du permis de construire et de la démolition d'un logement et de garages, ne faisait, dans les circonstances de l'espèce, pas obstacle à ce que cet affichage ait été suffisant pour faire courir à l'égard des tiers le délai du recours contentieux » (CAA Versailles, 27 mars 2014, req. n^o 12VA00812).

À l'inverse, n'a pas été « considéré comme complet et régulier un affichage qui ne comportait ni la mention de la hauteur des constructions prévues, ni aucune indication permettant aux tiers d'estimer cette hauteur ». Un tel affichage ne fait pas courir le délai de recours contentieux (CE 16 févr. 1994, req. n^o 138207 , Sté Northern Telecom Immobilier, Lebon T. ; BJDU 1994. 91, concl. J. Arrighi de Casanova ; Defrénois 1994, n^o 20, art. 35925, obs. S. Pérignon). Il en a été de même d'un affichage comportant une mention erronée quant à « la hauteur du bâtiment, qui est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage, et alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur », et ce « alors même que les mentions figurant sur le panneau permettaient d'identifier le permis de construire et d'en consulter le dossier à la mairie ».

En effet, « en imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions des articles R. 490-7, R. 421-39 et A. 421-7 du code de l'urbanisme ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet » (CE 6 juill. 2012, req. n^o 339883 , Lebon T. ; BJDU 2012. 393, concl. X. de Lesquen, obs. J. Tremeau).

 

Toutefois, il a été jugé que « la hauteur mentionnée sur l'affichage de l'autorisation d'urbanisme s'apprécie au regard du sol naturel ; aux termes de l'annexe 10 du plan local d'urbanisme, la hauteur des constructions doit être mesurée "en tout point du bâtiment" ; il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés du tribunal administratif de Marseille que la hauteur maximale de la construction objet de l'autorisation contestée, ne dépasse pas 8,30 mètres ; la différence entre la hauteur de 7,5 mètres mentionnée sur le panneau d'affichage et cette hauteur maximale du projet, alors que la hauteur maximale autorisée dans cette zone par le plan local d'urbanisme était de 9 mètres compte tenu de la déclivité naturelle du terrain, ne constituait pas une différence substantielle ; dans ces conditions, en jugeant que le recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire, enregistré le 9 décembre 2014 ne pouvait pas être regardé comme tardif au motif que l'affichage était irrégulier quant à la hauteur de la construction, le juge des référés a insuffisamment motivé son ordonnance et commis une erreur de droit » (CE 27 juill. 2015, req. n^o 387361).

 

 

De même il est nécessaire que l'affichage n'ait pas été interrompu. Sinon le délai de deux mois recommence à courir du dernier affichage.

 

Toutefois il sera indiqué qu'en tout état de cause sera déclaré irrecevable le recours contre autorisation présenté plus de six mois après l’achèvement des travaux (art. R. 600-3).

 

En effet, l’article R. 600-3 du Code de l'urbanisme dispose :

 

« Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1. »

Il est vivement conseillé, avant d'enclencher toute action, de prendre attache avec un avocat spécialisé dans le domaine de l'urbanisme.

Maître Hachem, avocat en droit de l'urbanisme, se tient à votre disposition pour répondre à l'ensemble de vos questions au 04 88 91 95 10.